Wenn Ehepartner auseinandergehen und den Wert ihrer Immobilie unter sich aufteilen wollen, Erbengemeinschaften ein unteilbares Gut wie das elterliche Haus aufteilen wollen oder Geschäftspartner bei der Geschäftsauflösung sich nicht einig werden, so kommt es zu einer Teilungsversteigerung. Bei dieser wird die eigentlich unteilbare Immobilie in ein teilbares Gut, nämlich den Versteigerungserlös, umgewandelt. Hier der Ablauf eines Teilungsversteigerungsverfahrens und was zu beachten ist.
Vorbereitung des Teilungsversteigerungsverfahrens
Der Beginn des Teilungsversteigerungsverfahrens liegt in einer Antragsstellung durch einen der Miteigentümer an der Immobilie. Dieser Antrag erfolgt beim zuständigen Amtsgericht. Das Gericht prüft diesen Antrag und informiert dann alle anderen Miteigentümer. Ein Einverständnis aller Eigentümer ist nicht notwendig, um das Verfahren einzuleiten.
Der Gegenstand der Teilungsversteigerung wird nun durch einen durch das Gericht beauftragten Gutachter oder einen Gutachter im Auftrag des Antragsstellers auf seinen Wert hin geprüft. Für die Begutachtung durch einen nicht vom Gericht bestellten Gutachter bedarf es jedoch des Einverständnisses aller Miteigentümer. Nun werden ein Versteigerungstermin sowie das geringste Gebot festgelegt. In allen einschlägigen Publikationen wie Zeitungen, Aushängen oder Internetportalen wird die Versteigerung sowie Datum und Mindestgebot bekannt gegeben.
Das geringste Gebot ist dabei nicht nur eine Mindestsumme, die der Gewinner der Auktion zu bezahlen hat. Mit dem Erwerb einer Immobilie können auch der Erwerb von Zahlungsforderungen an die Bank oder Grundbuchzinsen einhergehen. Auch diese sind Teil des Gebots. Die an das Gericht zu zahlende Geldsumme wird als Barteil bezeichnet, während alle weiteren Rechte als bestehen bleibende Rechte bezeichnet werden.
Interessenten können das Objekt bereits vor Veranstaltungsbeginn begutachten. Diese Begutachtung kann von außen, bei Einverständnis aller Eigentümer auch von innen erfolgen. Dies ist üblicherweise im Interesse der Eigentümer, da ein höheres Gebot ihnen allen zugutekommt.
Der Ablauf der Versteigerung
Zum Datum der Teilungsversteigerung läuft die Auktion in 3 Schritten ab. Sie verläuft öffentlich. Zuerst informiert der für die Versteigerung zuständige Rechtspfleger über alle Abläufe des Versteigerungsprozesses wie Gebote, die Übernahme von Gefahren und verliest Erklärungen der Mieter oder Pächter.
Anschließend beginnt die sogenannte Bieterstunde. In diesem 30 Minuten umfassenden Zeitrahmen können Bietinteressenten ein Gebot abgeben. Häufig bieten Eigentümer hier mit, um den Preis der Immobilie zumindest auf den Marktwert zu heben. Häufig haben sie auch ein echtes Interesse, weiter in der Immobilie leben zu können.
Nach Ablauf der Bieterstunde erfolgt sofort oder an einem zeitnahen Termin die Zuschlagsverhandlung. Der Zuschlag erfolgt für das höchste Gebot, wenn 50 % des Verkehrswerts geboten wurden und das Gericht das Gebot anerkennt. Wurde kein wirksames Gebot abgegeben, wird die Teilungsversteigerung wiederholt und im Wiederholungsfall eingestellt.
